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关于规范物业管理市场秩序的建议

信息来源: 作者:民建黄冈市委会 时间:2018-01-19 浏览量:

十八大以来,以习近平同志为核心的中共中央始终坚持以民为本,把改善人民生活水平、增进人民福祉作为党领导一切工作的出发点和落脚点。随着社会经济不断发展和人民生活水平的提高,人们对住房质量要求越来越高,物业管理意识也越来越强。物业小区的和谐发展和管理水平决定了城市文明指数与社会综合治理的成效,也是落实十九大精神、建立小康社会的基础和前提。然而,我市市区目前的物业小区管理不是很规范,远没有达到小康社会的需求,居民幸福指数较低,业主与物业服务企业之间的矛盾日益严重。同时,与我市创建文明城市、建立和谐社区和落实党的十九大精神的要求还有很大的差距。

一、市区物业管理基本情况

目前,黄州城区有居民小区(含单位房改房居住区)750个,其中,单位管理小区456个、物业管理小区106个、“三无”(无物业管理单位、无业主委员会、无主管单位老旧小区)小区188个,小区居住人口已达30余万人。物业服务企业120余家,从业人员5000余人。然而,正是这样一个大家庭,因为管理体制存在问题而出现矛盾重重,导致物业公司举步为艰,85%以上的企业处于亏损状态。

二、主要问题

一是行政主管部门管理力量薄弱。市房管局物业科只有2人编制,黄州区没有设立房管局,整个黄冈(县、市、区)物业管理的各项政策性法规制定和监督管理全靠他们2人,人手明显不够,力量极其薄弱,以至于难以实现有效监管。

二是物业管理监督执法机制不健全。政府相关职能部门没有形成联动监督机制,部门职责不清晰,物业管理执法权限不明确,对于违规行为处置和行政处罚执行力度不够,从而导致部分开发企业和物业服务企业不作为现象比较突出。

三是物业管理服务业协会作用不明显。没有建立切实可行的质量评价体系,行业自律做得远远没有周边地市好,没有形成一个有机整体,物业企业之间缺乏互动、交流和沟通,不利于市区物业管理行业的健康发展。

四是开发建设工程质量隐患比较多。主要表现在:房屋漏水、渗水和墙体开裂等,开发建筑产品“先天不足”,有的开发商擅自变更规划,保修责任履行不到位、不及时,城区95%以上的小区都存在类似问题,有的小区居民多次投诉和上访,严重影响了居民的工作和生活。

五是小区开发建设配套设施不完善。开发商不按标准建设小区配套设施。有的小区水电、天然气等生活设施未实行终端收费;有的小区违规出售、出租车位(车库),车位配比严重不足,没有设置电瓶车充电装置和停车位;有的小区的电梯质量不过关,维护保养不及时;有的小区安防消防门禁系统设施缺失,设备质量问题比较多,没有安全感。

六是竣工验收及承接查验把关不严。部分小区因为开发商偷工减料,违规建设,住宅建筑工程质量没有达到国家相关质量标准和要求,加之配套设施不完善,没有拿到竣工备案手续,从而导致业主拿不到房产证。据统计,黄州城区有30%以上的业主没有房产证。

七是物业服务企业管理能力参差不齐。目前,黄州城区二级物业资质只有5家,三级(含暂定)物业企业较多,虽然国家取消了物业资质评定,但是,物业企业服务水平和质量不一样是既定事实。有的企业大部分管理人员层次不高,经验不足,专业水平低,服务态度差,履约责任不强,以至于服务质量没有满足业主的需求。

八是物业管理主体责任不明确。有的物业企业违规改建占用绿地、架空层,擅自改变物业用房用途。有的业主公共意识淡薄,毁绿种菜、散养家禽、乱搭乱建、乱停车辆和违规改装等现象比较多。但是,出现这些问题时,政府行政主管部门没有解决方案,谁是主体,谁负主要责任没有明确好。

三、具体建议

一是加强政府引导和舆论导向,建立“三级联动”机制。政府职能部门要积极引导社会各界和广大业主关心、参与和支持物业管理工作,大力营造物业服务健康发展的宣传舆论氛围,学习宣传《物权法》《物业管理条例》和《黄冈市物业管理实施细则》,不断提高广大业主对物业管理法律法规的认知度和从业人员的政策理论水平。同时,政府职能部门要抓住新媒体对物业行业发展的强大推力作用,加强物业企业与业主之间的交流,促进物业管理和谐发展的良好氛围。行政主管部门要建立“三级联动”机制,充分发挥区(职能部门)、街道和社区主导作用,减轻政府压力。探索成立黄州区房管局,协助市房管局抓好城区的物业管理工作,加强小区物业管理的监督作用;街道、社区要深入各区域小区进行督导,组建调解委员会,协调处理小区各种矛盾和纠纷;社区负责人可参与小区业委会成员中,积极维护业主的权利和义务。

二是强化齐抓共管和司法介入,建立“三位一体”共赢模式。政府要督促城乡规划、建设、国土资源、公安、民政、环境保护、城市管理、工商行政管理、质量技术监督和价格等行政主管部门,按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。要建立社区、物业企业和业主委员会“三位一体”共赢模式,规范好三方在物业管理过程中的权利和义务。要借鉴武汉市物业管理“三方整合”经验,正确协调处理好各方关系,理顺出现问题乱找部门投诉的错误程序。建议市政府组织有关部门成立物业管理执法委员会,共同调解物业服务纠纷。要尽快成立流动法庭,对于涉及建筑工程质量和物业管理服务的案件要快判快决。目前,湖北省除了黄冈市,其它所有市、州均有司法介入案例。另外,行政主管部门要简化启动房屋维修基金程序,建立一套完善的物业管理服务链,确保广大业主生活服务有保障,生活质量有进步。

三是优化整合资源和市场秩序,建立开发和物业服务企业信用信息平台。行政主管部门要严格建立开发商和物业服务企业信用信息平台,严把开发商和物业服务企业准入和退出关,并加强监督管理,确实没有信用的企业要纳入黑名单,让他们无法生存。要严格物业服务项目招投标程序,严禁弄虚作假,凡是没有资格和不专业的物业服务企业不能进入小区从事物业管理服务工作,真正地从源头上解决物业管理市场混乱局面,杜绝业主投诉和矛盾激化的问题。目前,因为市场经济的影响,外地物业服务企业进驻黄冈比较多,也带来很多先进的物业管理理念,但是对本土物业企业冲击较大。作为政府行政部门,要积极鼓励和支持本土有责任、有实力、有前景的物业企业做强做大,学习外地优秀物业企业先进的管理经验,扬长补短。对于一些小、弱、散物业企业,可采取兼并原则,鼓励整合资源,优化结构配置,从而更好地为广大业主服务。